مبایعه نامه یکی از رایج‌ترین این اصطلاحات است که تقریباً همه افراد حداقل یک بار آن را شنیده‌اند. اما تفاوت آن با «بیع‌نامه»، «قولنامه» و «سند رسمی» ممکن است مبهم باشد. در این مقاله به بررسی حقوقی مبایعه نامه ، تعریف، شرایط و ویژگی‌های آن و نکات مهم برای خریداران و فروشندگان می‌پردازیم.
مبایعه نامه چیست؟
مبایعه نامه سندی است که در معاملات خرید و فروش تنظیم می‌شود. برای درک بهتر، ابتدا با معنای «بیع» آشنا می‌شویم. «بیع» واژه‌ای عربی به معنای «خرید و فروش» است و در اصطلاح حقوقی به قراردادی گفته می‌شود که در آن یک طرف (فروشنده) مالی را در ازای دریافت مبلغی (ثمن) به طرف دیگر (خریدار) واگذار می‌کند.
مبایعه نامه «نامه‌ای در مورد مبایعه» است؛ نوشته‌ای که جزئیات و شرایط قرارداد خرید و فروش را مشخص می‌کند. در این سند، طرفین تعهداتی در قبال یکدیگر بر عهده می‌گیرند که مهم‌ترین آن، تعهد به حضور در دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت است، به‌ویژه در معاملاتی مانند خرید و فروش املاک و خودرو.
مبایعه نامه یک «سند عادی» محسوب می‌شود که معمولاً در دفاتر املاک با دریافت کد رهگیری تنظیم می‌گردد. در مقابل، سندی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود، «سند رسمی» نامیده می‌شود و اعتبار قانونی بالاتری دارد.
تفاوت مبایعه نامه با قولنامه و سند رسمی
در عرف، اغلب «قولنامه» به همان معنای مبایعه نامه به کار می‌رود. اما در اصطلاح حقوقی، این دو متفاوت هستند. مبایعه نامه، سندی است که قرارداد فروش قطعی یک مال را ثبت می‌کند، در حالی که «قولنامه» سندی است که در آن طرفین تعهد به انجام معامله در آینده را می‌دهند. در قولنامه طرفین توافق می‌کنند که در زمان و مکان مشخصی برای انعقاد قرارداد اصلی (مبایعه‌نامه یا سند رسمی) حاضر شوند. بنابراین، قولنامه «سند تعهد به انتقال» است، در حالی که مبایعه نامه «سند انتقال» است.
سند رسمی توسط دفاتر اسناد رسمی و بر اساس قوانین خاص تنظیم می‌شود و از اعتبار قانونی بسیار بالایی برخوردار است. انتقال قطعی مالکیت املاک معمولاً با تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود.
ویژگی‌های مبایعه نامه
- اختصاص به عقد بیع: مبایعه نامه صرفاً برای قراردادهای خرید و فروش (عقد بیع) تنظیم می‌شود.
- شمول اموال منقول و غیرمنقول: می‌توان از مبایعه نامه برای خرید و فروش هر نوع مالی، اعم از منقول (مانند خودرو) و غیرمنقول (مانند ملک) استفاده کرد.
- سند عادی: مبایعه نامه یک سند عادی است و اعتبار سند رسمی را ندارد. با این حال، به عنوان یک قرارداد معتبر بین طرفین شناخته می‌شود و در صورت بروز اختلاف، قابل استناد در دادگاه است.
- الزام‌آور بودن: مبایعه نامه یک عقد لازم است و هیچ یک از طرفین نمی‌توانند به صورت یکطرفه آن را فسخ کنند و باید به تعهدات خود عمل کنند، به‌ویژه در مورد حضور در دفتر اسناد رسمی.
- بازیابی در صورت مفقودی: در صورت مفقود شدن مبایعه نامه دارای کد رهگیری، می‌توان نسخه‌ای از آن را از طریق سامانه ثبت معاملات و املاک کشور دریافت کرد. در صورت عدم وجود کد رهگیری، می‌توان از طرف مقابل درخواست کپی برابر اصل کرد و در صورت عدم همکاری، دعوی اثبات وقوع بیع در دادگاه مطرح می‌شود.
- ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات: اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر می‌تواند از دادگاه درخواست «الزام به انجام تعهد» و همچنین «جبران خسارت تأخیر تأدیه» کند و در مواردی نیز می‌تواند برای «فسخ مبایعه نامه» اقدام نماید.
نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه برای خریداران
خریداران باید به نکات زیر توجه ویژه‌ای داشته باشند:
- از صحت سند و عدم وثیقه بودن ملک اطمینان حاصل کنید.
- از طریق کد رهگیری، بررسی کنید که ملک قبلاً به شخص دیگری فروخته نشده باشد.برای گرفتن استعلام به سایت ایران املاک مراجعه کرده و از منو “خدمات” بر روی “استعلام کد رهگیری” کلیک کنید)
- مشخصات ملک شامل مشاعات، آب، برق، انباری و پارکینگ را بررسی کنید.
- از داشتن مجوز اتحادیه توسط بنگاه املاک اطمینان حاصل کنید.
- در صورت موروثی بودن ملک، گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب‌ها را بررسی کنید.
- از عدم ممنوع‌المعامله بودن فروشنده اطمینان حاصل کنید.
- در صورت معامله با وکیل فروشنده، از قانونی بودن وکالت‌نامه او اطمینان حاصل کنید.
- تا زمان انتقال سند رسمی، کل مبلغ قرارداد را پرداخت نکنید.
- در صورت وجود مستأجر، شرایط اتمام قرارداد اجاره را بررسی کنید.
- در صورت تعدد مالکین، امضای تمامی مالکین یا وکیل قانونی آن‌ها در قرارداد الزامی است.
- در قرارداد ذکر شود که در صورت ادعای مالکیت توسط شخص ثالث، مسئولیت جبران خسارت با چه کسی است.
- از دو شاهد معتمد علاوه بر طرفین و بنگاه‌دار، برای امضای قرارداد استفاده کنید.
- از درج عبارت «اسقاط کافه خیارات» در قرارداد اطمینان حاصل کنید تا امکان فسخ معامله توسط فروشنده به راحتی وجود نداشته باشد.
- از نسخه‌های چاپی و سه‌نسخه‌ای قرارداد استفاده کنید و از نوشتن قرارداد به صورت دستی خودداری کنید.
نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه برای فروشندگان
فروشندگان نیز باید به نکات زیر توجه کنند:
- از توانایی مالی خریدار برای پرداخت ثمن معامله اطمینان حاصل کنید.
- در قرارداد شرط کنید که در صورت برگشت چک خریدار، امکان فسخ قرارداد وجود داشته باشد؛ زیرا صرفاً با برگشت چک نمی‌توان قرارداد را فسخ کرد و فقط می‌توان مبلغ چک را مطالبه نمود.
- در قرارداد قید کنید که در صورت عدم حضور خریدار در دفتر اسناد رسمی یا عدم تأمین مبلغ مورد نیاز، معامله به صورت خودکار فسخ شود.
این توضیحات به شما در تنظیم یک مبایعه نامه جامع و جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی کمک می‌کند. توصیه می‌شود همواره قبل از امضای هرگونه قراردادی، با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید.برای تماس با کارشناسان ما و انجام مشاوره تخصصی در این زمینه کلیک کنید.
بدون دیدگاه